Купля-продажа квартиры через нотариуса
Сделки с жильем входят в число наиболее рискованных операций на рынке недвижимости. Заключая договор купли-продажи квартиры, участники нередко сталкиваются с мошенничеством, недобросовестностью или откровенной правовой неграмотностью. Помощь нотариуса в такой ситуации становится объективной необходимостью. Независимый специалист не только оформляет и удостоверяет договор (соглашение), но и проводит при этом комплексную правовую экспертизу заключаемой сделки. Для оформления жилья на нового собственника сторонам или их уполномоченным представителям достаточно явиться в нотариальную контору. Вопрос дальнейшей государственной регистрации договора нотариус, в соответствии с законом, также возьмет на себя.
Порядок приобретения квартиры
Правила заключения сделки закреплены параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договоров является требование к государственной регистрации. С внесением записи в ЕГРН статья 551 Кодекса связывает переход права на квартиру. Кроме того, соглашение должно быть составлено в форме одного документа, а также собственноручно подписано продавцом и покупателем.
Существенными условиями являются:
- Описание квартиры.В тексте указывают точное наименование недвижимости, площадь, этажность, адрес, количество комнат, а также кадастровый (инвентарный) номер. В договоре отражают информацию о правоустанавливающих документах продавца. В качестве таковых выступают свидетельства о наследстве, соглашения о купле-продаже, приватизации, дарении, вступившие в силу судебные решения и др. Если объект приобретался после 1997 года, права собственности должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Стоимость.Участники должны внести в договор купли-продажи условие о цене, которую необходимо указывать в рублях РФ. Статья 555 ГК РФ разрешает рассчитывать стоимость за единицу площади. В любом случае итоговую сумму придется отразить. Иначе у нотариуса или регистраторов возникнут сомнения относительно согласованности существенного условия.
- Перечень лиц с правом пользования.Как правило, при продаже оговаривается порядок освобождения и передачи продаваемого помещения. Если после перехода прав в квартире остаются жить люди, их необходимо перечислить в договоре (ст.558 ГК РФ).
Регистрация сделки осуществляется территориальными органами Росреестра в соответствии с законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Условием внесения сведений в ЕГРН является подача сторонами заявлений. Комплект приложений формируется индивидуально.
Обратите внимание! До 2020 года актуальность сохраняют положения федерального акта — 122-ФЗ от 21.07.97. Этот регламент применялся до объединения информационных баз регистрационной службы и государственного кадастра.
Когда продажу нужно оформить через нотариуса
В отдельных случаях к форме соглашения предъявляют дополнительные требования. Так, продавать квартиру через нотариальную контору придется, если:
- собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный гражданин (ст. 54 218-ФЗ);
- предметом договора является доля в совместной собственности (ст.42 закона 218-ФЗ).
Участие нотариуса может потребоваться при отчуждении жилья, приобретенного в браке. Удостоверению в этом случае подлежит согласие супруга. Если для оплаты покупки используется «материнский капитал», потребуется оформить обязательство о выделении долей детям. Услуга актуальна и при отчуждении имущества в рамках доверительного управления.
Правила нотариальной купли-продажи квартиры
Процедура удостоверения сделки купли-продажи включает:
- Проверку полномочий.Право на заключение договора с жилой недвижимостью есть у собственников. При необходимости хозяева квартир могут уполномочить на это другого человек. Полномочия передаются путем нотариального оформления доверенности. Распорядиться имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан могут их законные представители с согласия органов опеки. Роль нотариуса на этом этапе заключается в оценке дееспособности, добровольности и правомочий на совершение сделки.
- Ознакомление с содержанием договора. Удостоверению подлежат соглашения, не противоречащие действующему законодательству. Сторонам разъясняют истинный смысл действий, а также предупреждают о последствиях. Покупателю и продавцу помогают определить наиболее безопасный метод расчетов, предлагают оптимальный способ передачи имущества.
- Оценка юридической чистоты квартиры. Перед удостоверением договоров проверяется принадлежность объектов продавцам. Сведения запрашивают из единой федеральной базы по электронным каналам, представленные участниками документы оценивают на предмет подлинности.
- Соблюдение преимущественного права. Заключать договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, следует в особом порядке. Продавец обязан направить другим владельцам недвижимости письменные извещения. В документе надлежит указать условия и стоимость выкупа. При этом важно получить подтверждение вручения оферты. Рассылку предложений разрешено переложить на нотариуса. В этом случае гарантируется соблюдение всех формальных требований. Если недобросовестные сособственники будут уклоняться от ответа, сделку разрешат заключить с третьим лицом. Ее удостоверят по истечении 1 месяца. Срок отсчитают с момента извещения обладателей преимущественного права.
При удостоверении сделок с недвижимостью основным вопросом становится защита от злоупотреблений. Обязательным условием является отсутствие спора.
Заключение сделки завершается регистрацией. С 2019 года обязанность подачи документов возложена на нотариуса. Направление заявления в Росреестр признано неотъемлемой частью нотариального оформления сделки.
Пять причин оформить покупку в нотариальной форме
В большинстве случаев участники соглашений обращаются за удостоверением по собственной инициативе. Популярность метода обусловлена рядом преимуществ:
- Безопасность.Проведение комплексной правовой экспертизы перед продажей делает вероятность обмана минимальной. Квартира проходит оценку на предмет юридической чистоты, все ошибки и неточности устраняются. Волеизъявление сторон свидетельствуется незаинтересованным специалистом. Впоследствии сослаться на принуждение недобросовестный участник не может. Обязательному анализу подвергается и подлинность правоустанавливающих документов. Мошенничество с продажей недвижимости здесь практически невозможно. По желанию клиентов проводится дополнительная проверка. Она позволяет выявить незаконную перепланировку, сохранение прописанных в помещении жильцов, наличие задолженности за коммунальные услуги и другое.
- Простота.Поскольку ответственность за своевременность регистрации прав нового собственника ложится на нотариуса, стороны избавлены от формальностей. Обращаться в многофункциональный центр или территориальные органы Росреестра не придется. Риск отказа или приостановки процедуры сведен к нулю. Не потребуется участникам и помощь юриста. Удостоверение договоров сопровождается подробными консультациями. Все необходимые документы составляют специалисты конторы в день обращения за услугой.
- Возможность организации расчетов.Во избежание споров об оплате деньги за недвижимость могут быть внесены покупателем в депозит нотариуса. Продавец получит оговоренную в соглашении сумму после официального перехода собственности к новому владельцу.
- Оперативность.Заявление о приобретении квартиры отсылают по телекоммуникационным каналам в течение 1 – 2 дней. Рассмотрение документов в Росреестре занимает всего 3 суток.
Отличительной чертой сделок, совершенных в нотариальной форме, можно считать бесконфликтность. Привлечение к процедуре нотариуса гарантирует надлежащее выполнение нормативных предписаний. В процессе работы нотариус принимает меры по исключению споров, учитывает интересы всех участников. Вопросы, возникающие при продаже недвижимости, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.
Обратиться к нотариусу за удостоверением сделки вы можете не только в будни, но и по субботам. Обслуживание строится в максимально удобной для клиентов форме. При необходимости организуется выезд специалиста.